IPTU de imóvel empresarial alugado: como analisar cobrança contra proprietário e locatário?

Quem responde pelo IPTU de um imóvel empresarial alugado?

É necessário separar duas relações. Perante o Município, a cobrança do IPTU segue a legislação tributária e a definição do sujeito passivo. Entre proprietário e locatário, o contrato de locação pode estabelecer quem suportará economicamente o imposto. Assim, uma empresa pode estar obrigada contratualmente a pagar ou reembolsar o IPTU sem, por isso, substituir automaticamente o contribuinte perante o Fisco.

Essa diferença costuma gerar confusão em locações de galpões, lojas, escritórios, clínicas, fábricas e outros imóveis utilizados por empresas.

O contrato diz que o IPTU é responsabilidade do locatário.

A empresa paga o imposto durante anos.

Em determinado momento, surge um débito, uma inscrição em dívida ativa ou uma execução fiscal.

Então aparece a dúvida:

se o contrato diz que o locatário paga, quem o Município pode efetivamente cobrar?

A resposta exige olhar separadamente para o CTN, para a legislação municipal, para o contrato de locação e para a forma como a cobrança foi constituída.

Por que a cobrança de IPTU em imóvel alugado envolve duas relações diferentes?

Porque existe uma relação tributária e uma relação contratual.

Na relação tributária, participam o Município e o sujeito passivo definido pela legislação.

Na relação contratual, participam locador e locatário, que podem distribuir entre si determinados encargos da locação.

Misturar essas duas relações pode levar a conclusões erradas.

Uma empresa pode ter obrigação contratual de pagar o IPTU e, ainda assim, não possuir legitimidade para discutir a relação jurídico-tributária com o Município como se fosse o contribuinte.

Da mesma forma, o proprietário pode continuar sujeito à cobrança tributária e, paralelamente, possuir uma pretensão contratual contra o locatário que descumpriu a obrigação de pagar ou reembolsar o imposto.

Quem o CTN considera contribuinte do IPTU?

O artigo 34 do Código Tributário Nacional estabelece que contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.

A aplicação dessa regra precisa ser conjugada com a legislação do Município competente e com a natureza da posse existente no caso concreto.

No caso específico do locatário, porém, existe um ponto importante consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça.

A posse decorrente de uma locação comum não faz com que o inquilino seja automaticamente equiparado ao contribuinte do IPTU apenas porque ocupa o imóvel ou porque assumiu contratualmente o pagamento do imposto.

Por isso, quando existe um imóvel empresarial alugado, devem ser identificados:

• o proprietário registrado do imóvel;
• eventual titular de domínio útil;
• a natureza da posse existente;
• a legislação municipal aplicável;
• quem consta do lançamento;
• quem aparece na inscrição em dívida ativa, se houver;
• quem figura como executado em eventual execução fiscal.

O contrato de locação pode determinar que o locatário pague o IPTU?

Sim.

A Lei nº 8.245/1991 estabelece, como regra, que o locador deve pagar os impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.

Isso permite que contratos de locação empresarial atribuam expressamente ao locatário o pagamento do IPTU.

É comum encontrar cláusulas prevendo que, além do aluguel, a empresa locatária será responsável por:

• IPTU;
• determinadas taxas;
• despesas ordinárias de condomínio;
• seguros previstos no contrato;
• outros encargos relacionados ao uso do imóvel.

Quando o contrato transfere expressamente esse encargo, a obrigação possui relevância na relação entre locador e locatário.

A própria Lei de Locações prevê que, atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento de tributos e encargos, o locador pode cobrar essas verbas juntamente com o aluguel do mês a que se referirem.

Mas existe uma diferença decisiva:

atribuir contratualmente o custo do IPTU ao locatário não significa, por si só, alterar o sujeito passivo definido pela legislação tributária perante o Município.

Se o contrato diz que “o IPTU é de responsabilidade do locatário”, o proprietário deixa de responder?

Não se deve chegar a essa conclusão apenas com base na cláusula contratual.

O artigo 123 do CTN estabelece que, salvo disposição legal em contrário, convenções particulares relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos não podem ser opostas à Fazenda Pública para modificar a definição legal do sujeito passivo.

Na prática, uma cláusula pode produzir efeitos entre as empresas contratantes sem necessariamente alterar a relação tributária com o Município.

Imagine a seguinte cláusula:

Essa disposição pode obrigar o locatário perante o locador.

Mas não é suficiente, isoladamente, para concluir que o Município está obrigado a abandonar o sujeito passivo definido pela legislação tributária e cobrar exclusivamente o inquilino.

É justamente aqui que a distinção entre obrigação tributária e obrigação contratual se torna essencial.

O Município pode cobrar o IPTU diretamente da empresa locatária?

A simples condição de locatária e a existência de uma cláusula contratual transferindo o custo do IPTU não tornam automaticamente a empresa contribuinte do imposto perante o Município.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que o locatário, nessa condição, não ocupa a posição jurídico-tributária necessária para discutir o IPTU como contribuinte apenas porque utiliza o imóvel ou suporta economicamente o pagamento.

Por isso, se uma empresa locatária recebe uma cobrança tributária diretamente em seu nome, é necessário examinar antes de qualquer conclusão:

• qual Município realizou o lançamento;
• qual legislação municipal foi utilizada;
• em que condição a empresa aparece no cadastro fiscal;
• quem consta como sujeito passivo do lançamento;
• se existe apenas envio do carnê ao endereço da empresa ou efetiva indicação dela como devedora;
• se houve inscrição em dívida ativa;
• quem aparece na CDA;
• qual relação jurídica a empresa possui com o imóvel.

Receber o carnê, efetuar pagamentos ou possuir uma obrigação contratual não são fatos que devem ser tratados isoladamente como prova de que o locatário passou a ocupar a posição de contribuinte.

O que a Súmula 614 do STJ diz sobre o locatário e o IPTU?

A Súmula 614 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o locatário não possui legitimidade ativa para discutir a relação jurídico-tributária de IPTU e de taxas referentes ao imóvel alugado nem para pedir a repetição do indébito desses tributos.

Esse entendimento produz uma consequência prática importante para empresas que alugam imóveis comerciais.

Mesmo quando o contrato determina que o locatário arque com o IPTU, isso não significa automaticamente que ele poderá assumir processualmente a posição do contribuinte para discutir com o Município a própria relação tributária.

Por exemplo, se a empresa entende que o IPTU foi calculado sobre valor venal excessivo, não é adequado presumir que o simples fato de ela pagar o imposto contratualmente lhe concede legitimidade para ajuizar uma ação tributária contra o Município.

Esse ponto é especialmente relevante quando o problema não é quem deve suportar o custo, mas o próprio valor lançado.

A discussão sobre critérios de cálculo possui recorte próprio no conteúdo sobre redução do IPTU de imóveis industriais, comerciais e galpões logísticos.

Neste artigo, o problema é outro: identificar corretamente quem está sendo cobrado e como o contrato de locação interfere na relação entre proprietário e empresa locatária.

O que acontece se o contrato atribui o IPTU ao locatário e ele deixa de pagar?

Nesse cenário, podem existir consequências em relações jurídicas diferentes.

Perante o Município, deve ser verificado quem figura como sujeito passivo do imposto e contra quem a cobrança tributária está sendo realizada.

Na relação de locação, por outro lado, o não pagamento pode representar descumprimento de uma obrigação contratual.

A Lei de Locações determina que o locatário deve pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação legal ou contratualmente exigíveis.

Além disso, a legislação permite ao locador cobrar os tributos atribuídos contratualmente ao locatário juntamente com o aluguel correspondente.

Assim, é possível existir simultaneamente:

A estratégia precisa identificar qual dessas situações efetivamente ocorreu.

Exemplo: o locatário deveria pagar o IPTU, mas a execução fiscal foi ajuizada contra o proprietário

Imagine que uma empresa proprietária de um galpão alugue o imóvel para uma indústria.

O contrato estabelece expressamente que a indústria locatária deve pagar o IPTU durante toda a locação.

Durante determinado exercício, o imposto não é pago.

O débito é inscrito em dívida ativa e posteriormente cobrado do proprietário.

O proprietário não deve presumir que poderá simplesmente apresentar o contrato ao Município e exigir que toda a cobrança tributária seja transferida para o locatário.

Primeiro é necessário analisar a relação tributária e verificar se a cobrança contra o proprietário está de acordo com a legislação aplicável.

Separadamente, o contrato pode fundamentar medidas do locador contra o locatário pelo descumprimento da obrigação assumida.

São discussões conectadas economicamente, mas juridicamente diferentes.

Exemplo: a empresa locatária pagou IPTU por anos e quer discutir a cobrança

Agora imagine uma empresa que aluga um imóvel comercial e, conforme o contrato, paga diretamente o IPTU todos os anos.

Depois de algum tempo, ela identifica uma possível irregularidade no lançamento e pretende ajuizar uma ação contra o Município para recuperar valores.

O fato de ter suportado economicamente o imposto não deve ser confundido com legitimidade tributária para propor essa discussão.

A Súmula 614 do STJ estabelece justamente que o locatário não possui legitimidade ativa para discutir a relação jurídico-tributária do IPTU nem para repetir o indébito desses tributos.

Por isso, antes de iniciar qualquer medida, é necessário identificar:

• quem é o sujeito passivo perante o Município;
• quem realizou os pagamentos;
• como o contrato distribuiu o custo;
• qual é exatamente a cobrança ou irregularidade discutida;
• quem possui legitimidade para a medida pretendida.

O carnê de IPTU chegar no endereço da empresa significa que ela é a contribuinte?

Não necessariamente.

O local de entrega do documento de cobrança não deve ser confundido automaticamente com a definição jurídica do sujeito passivo.

Em imóveis empresariais alugados, é comum que documentos relacionados ao imóvel sejam recebidos no próprio estabelecimento.

A Lei de Locações inclusive determina que o locatário entregue imediatamente ao locador documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, além de intimações, multas ou exigências de autoridades públicas, ainda que dirigidos ao próprio locatário.

Se houver dúvida sobre quem está sendo efetivamente cobrado, devem ser conferidos o lançamento, o cadastro imobiliário municipal e, caso a dívida tenha avançado, a inscrição e a CDA.

O IPTU entrou em dívida ativa e execução fiscal: o que a empresa deve conferir?

Quando a cobrança já chegou à execução fiscal, a análise precisa partir dos documentos do processo e da dívida inscrita.

É importante verificar:

• qual imóvel originou a cobrança;
• quais exercícios estão sendo cobrados;
• quem consta da CDA;
• contra quem a execução foi ajuizada;
• quem era proprietário nos exercícios cobrados;
• qual era a relação do locatário com o imóvel;
• qual legislação municipal foi utilizada;
• se houve alteração de propriedade durante o período;
• se existem pagamentos não reconhecidos;
• se há parcelamento ou outra causa relevante para a exigibilidade;
• se já ocorreram bloqueios ou penhoras;
• qual é a fase atual do processo.

O contrato de locação também deve ser analisado, mas com uma finalidade específica: compreender a distribuição dos encargos entre proprietário e locatário.

Se a execução fiscal já estiver em andamento, a análise pode fazer parte de uma estratégia mais ampla de defesa em execução fiscal empresarial.

E se o imóvel empresarial foi vendido durante a locação?

A alteração da propriedade acrescenta outra questão à análise do IPTU.

Nesse cenário, não basta olhar quem é o proprietário atual.

É necessário relacionar:

• os exercícios cobrados;
• a data da transferência do imóvel;
• a matrícula imobiliária;
• o momento dos fatos geradores;
• as regras de responsabilidade tributária aplicáveis à transferência imobiliária;
• a legislação municipal pertinente;
• eventuais pagamentos realizados;
• o contrato de compra e venda;
• o contrato de locação vigente.

Nesse caso, a discussão deixa de envolver apenas locador e locatário e passa a exigir também análise da sucessão relacionada ao próprio imóvel.

Por isso, o exercício fiscal cobrado deve ser confrontado com a cadeia de titularidade do bem.

Quais documentos devem ser reunidos para analisar uma cobrança de IPTU de imóvel empresarial alugado?

A documentação deve permitir reconstruir simultaneamente a relação tributária e a relação contratual.

Documentos do imóvel

• matrícula atualizada;
• cadastro imobiliário municipal;
• carnês e notificações de lançamento;
• histórico dos exercícios cobrados;
• comprovantes de pagamento;
• eventuais processos administrativos relacionados ao IPTU.

Documentos da locação

• contrato de locação;
• aditivos;
• cláusula que distribui impostos, taxas e demais encargos;
• boletos ou demonstrativos enviados pelo locador;
• comprovantes de reembolso;
• notificações entre as partes;
• documentos relacionados ao eventual inadimplemento.

Documentos da cobrança fiscal

• inscrição em dívida ativa;
• Certidão de Dívida Ativa;
• petição inicial da execução fiscal;
• documento de citação;
• decisões já proferidas;
• ordens de bloqueio ou penhora, se houver;
• memória atualizada do débito.

E se o problema não for quem está sendo cobrado, mas o valor do IPTU?

Essa é uma discussão diferente.

Uma cobrança pode estar direcionada ao sujeito passivo correto e, ainda assim, existir controvérsia sobre o valor exigido.

Nesse caso, podem surgir questões relacionadas a:

• valor venal;
• características consideradas no cadastro;
• área construída;
• destinação do imóvel;
• critérios previstos na legislação municipal;
• dados cadastrais utilizados para o lançamento.

Esses pontos não devem ser misturados com a questão central deste conteúdo.

Para imóveis industriais, comerciais e galpões, a discussão sobre o valor possui aprofundamento específico no artigo como analisar a redução legal do IPTU de imóveis industriais e galpões logísticos comerciais.

Aqui, a pergunta permanece: quem ocupa a posição tributária perante o Município e quem assumiu o custo na relação de locação?

Quais erros devem ser evitados ao analisar IPTU de imóvel empresarial alugado?

Alguns erros podem desorganizar a estratégia desde o início.

Achar que quem paga é necessariamente o contribuinte

Suportar economicamente o imposto por força do contrato não equivale automaticamente a ocupar a posição jurídico-tributária de contribuinte.

Achar que o contrato altera sozinho a relação com o Município

A cláusula contratual é relevante entre locador e locatário, mas não deve ser utilizada isoladamente para redefinir o sujeito passivo perante o Fisco.

Ignorar a legislação municipal

O CTN fornece a estrutura geral, mas o lançamento concreto precisa ser confrontado com a legislação do Município competente.

Confundir destinatário do carnê com devedor tributário

O recebimento material da cobrança no imóvel não resolve sozinho a definição do sujeito passivo.

Deixar a dívida chegar à execução sem conferir os exercícios

Em cobranças acumuladas, cada exercício precisa ser relacionado à situação jurídica do imóvel e aos documentos correspondentes.

Misturar discussão de responsabilidade com discussão de valor venal

São problemas diferentes e podem exigir fundamentos, documentos e estratégias diferentes.

Como organizar a análise da cobrança em cinco etapas?

1. Identifique exatamente quem está sendo cobrado

Verifique o lançamento, a inscrição em dívida ativa e a CDA. Não se limite ao nome impresso no boleto recebido pela empresa.

2. Confirme a relação jurídica com o imóvel

Analise matrícula, contrato de locação, datas e eventuais alterações de propriedade.

3. Leia a cláusula de IPTU do contrato

Identifique se o contrato realmente atribuiu o imposto ao locatário, como o pagamento deveria ocorrer e se existiam regras de reembolso.

4. Separe a dívida tributária do eventual descumprimento contratual

Determine o que precisa ser discutido com o Município e o que precisa ser resolvido entre proprietário e locatário.

5. Verifique a fase da cobrança

Uma divergência identificada logo após o lançamento exige análise diferente daquela encontrada somente depois da inscrição em dívida ativa, citação judicial ou penhora.

Checklist para empresa proprietária ou locatária diante de uma cobrança de IPTU

• Qual é o imóvel objeto da cobrança?
• Quais exercícios estão sendo exigidos?
• Quem era o proprietário em cada período?
• Quem consta como sujeito passivo no lançamento?
• Quem consta na inscrição em dívida ativa?
• Quem aparece na CDA?
• Existe execução fiscal?
• Contra quem ela foi ajuizada?
• Qual é a relação da empresa com o imóvel?
• Existe contrato de locação?
• O contrato atribui expressamente o IPTU ao locatário?
• Como o pagamento deveria ser realizado?
• Existem comprovantes de pagamentos anteriores?
• Algum pagamento deixou de ser reconhecido?
• O imóvel mudou de proprietário durante os exercícios cobrados?
• O problema é de responsabilidade ou de valor do lançamento?
• Existem bloqueios ou penhoras em andamento?
• A empresa está tentando discutir a cobrança na condição correta?

Perguntas frequentes sobre IPTU de imóvel empresarial alugado

Sua empresa recebeu uma cobrança de IPTU relacionada a um imóvel comercial alugado?

A Vitorino & Murta analisa o lançamento, a CDA, a legislação aplicável, a situação do imóvel e o contrato de locação para separar a responsabilidade tributária da obrigação contratual e avaliar a estratégia adequada quando a cobrança já alcançou a empresa ou evoluiu para execução fiscal.